Encadrement des loyers : comment ça marche et comment se défendre en tant que locataire ?

Une expérimentation, c’est souvent perfectible et parfois long à se mettre en place. Alors qu'on a fêté les deux ans de l'arrivée de l'encadrement des loyers à Lille, beaucoup sont encore les locataires qui ne sont pas au courant ou qui ne savent pas comment ça marche. Et bizarrement, beaucoup de propriétaires semblent aussi méconnaître tout ça...

En mars, 2021, un an pile après la mise en place de l’encadrement des loyers, l’association APU de Fives avait dressé un premier bilan bien mitigé : en analysant plus de 300 offres sur les sites de petites annonces, elle s’était rendu compte que près d’une annonce sur deux ne respectait pas la nouvelle mesure. L’asso fivoise avançait alors trois raisons à ça : la méconnaissance du dispositif, la complexité de la procédure à engager par le locataire, et le peu de contrôle et de sanctions par l’Etat envers les bailleurs en tort.

Là où ça a pas mal avancé ces derniers mois, c'est sur les contrôles, les outils et les sanctions. Enfin, plutôt LA sanction : la mairie de Lille vient d'annoncer que "le premier arrêté de sanction signé par le Préfet ce 16 mai 2022 condamne un propriétaire bailleur à une amende administrative de 9000€" avant d'ajouter que "d'autres situations signalées sont, à ce titre, en cours d’instruction par les services de l'État".

Allez, on vous refait le topo de ce qu'est l'encadrement des loyers et, surtout, des outils à votre disposition en tant que locataire.

L'encadrement des loyers en bref

Il permet de contrôler un peu la flambée des loyers à Lille (mais aussi Lomme et Hellemmes), surtout sur les petites surfaces. Comment ? Grâce à des loyers de référence établis chaque année par l’Observatoire local des loyers selon :

• le type de la location (vide ou meublée)
• le nombre de pièces
• l’époque de construction du logement
• son emplacement

Un loyer ne pourra pas dépasser de plus de 20 % ces fameux loyers de référence.

Où trouve-t-on les loyers de référence ?

Vous pouvez retrouver ces loyers de référence pour Lille, Lomme et Hellemmes directement en ligne sur le site du service public. Encore plus simple : la mairie de Lille a aussi développé un outil de simulation pour que les proprios puissent se faire une idée des loyers de référence. Et les locataires aussi, par la même occasion.

Attention, vous pouvez signaler au proprio qu'il abuse sur le loyer seulement si vous avez signé (ou resigné) votre bail d’appart’ ou de maison après le 1er mars 2020. Si vous constatez à ce moment là que ça dépasse de 20% le loyer de référence, vous pouvez lui signaler. Et lui glisser au passage qu’il s’expose à une amende administrative sinon.

Exceptions

On est en France, il y a forcément des exceptions. Déjà, sont exclus de cet encadrement des loyers :

• les logements conventionnés par l’Anah
• les logements soumis à la loi de 1948
• les logements sociaux (HLM)
• les locations de tourisme
• les sous-loc’

Et il peut aussi avoir un “complément de loyer” prévu dans le contrat de loc’. C’est une sorte de petit plus à payer pour votre loyer mais attention à ne pas vous faire berner non plus. Pour que ce complément de loyer imposé par votre proprio/bailleur soit légal, il faut qu’une caractéristique de l’appart’ n’ait pas été prise en compte dans la détermination du loyer de référence.

Ah et nouveauté 2022 : depuis le 1er avril, les professionnel·les de l’immobilier à Lille, Lomme et Hellemmes ont l’obligation d’afficher le prix du loyer max pour chaque bien selon l’encadrement des loyers. De quoi déjà y voir plus clair dès le départ quand on cherche un appart. Les particuliers qui louent des biens pourraient également être contraint·es aux mêmes règles sur leurs annonces avant la fin de l’année.

Comment se défendre en tant que locataire ?

Aujourd’hui, si vous signez un nouveau bail (pour un renouvèlement ou un nouveau logement) et que vous vous rendez compte que votre loyer dépasse de 20% le loyer de référence sans justification valable, vous pouvez solliciter une réduction de loyer auprès de votre bailleur et même le remboursement des trop perçus. Attention, vous devez le faire rapidement : dans les deux mois qui suivent la signature ou le renouvellement du bail.

S'il fait la sourde oreille, vous pouvez alors saisir la Commission départementale de conciliation pour demander la réévaluation du loyer à la baisse. Votre bailleur s’expose alors à une amende (5 000€ pour une personne physique et 15 000€ pour une personne morale).

Mais bon. La plupart des dépassements de loyers concernent les petits logements, souvent à destination des étudiant·es. Des jeunes qui ne sont pas forcément au courant ou qui se sentent démuni.es face au marché de l’immobilier ultra tendu et aux démarches administratives qui peuvent effrayer.

Si vous êtes un peu dans ce cas là et un peu perdu·e, vous pouvez aussi passer par le site de la mairie de Lille : en juin dernier, la ville de Lille a annoncé une nouvelle convention de partenariat entre la mairie, la MEL et l’Etat pour justement mieux aider les locataires. Elle a pour ça ajouté à son outil de simulation (dont on vous parlait plus haut) un nouveau module qui permet aux locataires de contacter directement la mairie de Lille et de lui fournir des preuves que son loyer est trop cher.

De son côté, la mairie étudie le dossier et devient une sorte de relais entre les locataires et la préfecture qui reste la seule à pouvoir mettre les propriétaires/bailleurs à l'amende. Selon la ville, elle a déjà transmis "une cinquantaine de situations irrégulières" à la préfecture. Cette dernière serait d'ailleurs en train d'instruire d'autres signalement.

Voilà. C'était long mais nécessaire on a envie de dire.